台湾都市如何进行更新管理？
台湾都市更新做得比较早，但是做得成熟、深入，特别是法律、法规、政策等都比较完善的话，也就是10年前的事儿。中间法律、法规、政策等几度改进。本文主要是整理相关的资料，回溯台湾相关的法律、法规、政策，概要介绍了台湾都市更新的相关空间概念、更新内容、流程、实施的手段等。内容可能会比较简单，最要命的还是文笔枯燥，但我主要目的是帮助读者对台湾都市更新有个快速、大致的了解，做些索引。当然，时间仓促，台湾同胞做事又特别认真，繁体字白话文的法律、法规多，整理的时候不求甚解，难免错漏，请多担待。
学习完台湾的城市更新后有两个感想，这里先说，人微言轻，放后面恐怕没人看。
根据台湾《都市更新作业手册》（2008年版），台湾都市更新是指依条例所定程序，在都市计划（城市规划）范围内，实施重建、整建或维护措施。其目的为促进都市土地有计划地再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。
台湾都市更新有三种处理方式：（1）重建：指拆除更新地区内原有建筑物，重新建筑，住户安置，改进区内公共设施，并得变更土地使用性质或使用密度。（2）整建：指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施。（3）维护：系指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施，以保持其良好状况。
根据台湾《都市更新作业手册》（2008年版），台湾都市更新推动程序分为：更新地区划定、更新计划拟定、更新事业概要、更新事业计划、实施计划、计划执行等六个阶段（图1）。
图 1 台湾都市更新推动流程
（根据《都市更新作业手册》2008年版）
更新地区由各直辖市、市（县）的主管机关就都市的发展状况、居民意愿、原有社会经济关系、人文特色等进行全面的调查与评估后进行划定。但更新条例规定了几种应优先划定的情形，包括：建筑物存在火灾隐患、间隔不足、年久倾颓、环境恶劣等危害公共安全的情况，或者不符合城市发展功能、不符合重大建设的需要，或者具有历史文化保存价值等情况，地方主管机关应将其优先划为更新地区；此外，因不可抗拒因素造成损害、避免重大灾害或配合重大建设项目等，也应优先划为更新地区。根据各种情况，主管机关将都市更新地区区分为一般更新地区、优先更新地区和政府征用更新地区。在这些不同级别的更新地区范围内，对于同意实施的更新单元的相关权利人同意比例相应不同，又依情况的不同分为由政府主导的更新活动与民间主导的更新活动（严若谷等，2012）。
划定都市更新地区后，根据实际需要分别制订都市更新计划，为下一层面的都市更新事业计划提供指导。都市更新计划的内容主要包括：（1）更新地区范围；（2）基本目标与策略；（3）实质再发展；（4）划定之更新单元或其划定基准；（5）其他应表明事项。其中第（4）点“划定之更新单元……”，是指由政府划定的更新单元的范围，“……或其划定基准”则是指民间自行划定更新单元的依据。说明都市更新单元既可以由主管机关划定，也可以由民众自发划定，体现了“自上而下”与“自下而上”相结合的特点，在加强主管机关管理的同时，有助于增强都市更新的灵活性，发挥公众的积极性。
根据中国台湾在2010年5月修订的《都市更新条例》第3条第三款：“更新单元系指更新地区内可单独实施都市更新事业之分区。”表明都市更新单元是进行都市更新的基本空间单元。台湾都市更新的一系列内容，包括财税激励、容积率奖励、开发强度管理、公共服务设施配置、土地及房屋产权整理、改造经济核算、公众参与等，均在更新单元层面开展与统筹。
传统的改造模式下，区位条件较好、改造成本较低的地块先被改造，而区位条件较差、成本较高的地块则难以改造；另外，零散的改造方式也不利于城市公共服务设施的布置。更新单元的管理框架有助于解决上述问题，实现城市更新的改善居住环境、增进公共利益的目标。
如前所述，在制订都市更新计划的同时即要求划定更新单元，划定应遵从以下几点原则：（1）原有社会、经济关系及人文特色的维系；（2）具有整体再发展效益；（3）符合更新处理方式一致性的需求；（4）公共设施的合理公平负担；（5）土地权利整合的可行性；（6）环境亟需更新的必要性。
具体的划定办法依各地的《都市更新单元划定基准》或《更新自治条例》。在台北市，《台北市都市自治更新条例》第十二条规定了5类能够划定为更新单元的情形：“（1）为完整之计划街廓者。（2）街廓内面积在二千平方公尺以上者。（3）街廓内邻接二条以上之计划道路，面积大于该街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。（4）街廓内相邻土地业已建筑完成，无法合并更新，且无碍建筑设计及市容观瞻并为一次更新完成，其面积在一千平方公尺以上者。但其面积在五百平方公尺以上，经叙明理由，提经审议会审议通过者。（5）跨街廓更新单元之划设，其中应至少有一街廓符合第一款至第四款规定之一，并采整体开发，且不影响各街廓内相邻土地之开发者。前项所称街廓，系以基地四周面临计划道路为原则，如因基地邻接永久性空地、公园、广场、堤防、河川等，其邻接部分边界得视为街廓边界。”不难看出，台北更新单元划定的基本思路是以城市规划道路的最小支路为边界，所以更新单元的面积较小，譬如，基地四周面临计划道路的情况下，基地的面积大于2000平方米即可成为一个更新单元。
（根据台湾“财团法人都市更新研究发展基金会”
《更新事业概要与事业计划内容与程序》）
在更新单元内实施城市更新事业的机关、机构或团体，其角色类似房地产开发商，负责所有权人协调、施工建造申请及建物移交等事宜。可分为政府公办及民间自办：政府公办部分可分为主管机关自行实施、主管机关委托实施及主管机关同意其他机关（构）以股份有限公司实施；民间自办方面，可由地主委托城市更新事业机构（建设公司）或是地主自组更新团体（更新会）实施（见《都市更新条例》第9条、第10条）（引自严若谷等，2012）。
根据《都市更新条例》第9条，“地方主管机关自行实施或经公开评选程序委托都市更新事业机构、同意其他机关（构）为实施者，实施都市更新事业。”
5.2.1. 自组更新会实施
根据《都市更新条例》第10条，土地及合法建筑物所有权人得自行组织更新团体取得法人身分实施都市更新事业；根据《都市更新条例》第15条，逾七人之土地及合法建筑物所有权人自行实施更新事业时，应组织更新团体，订定章程，申请当地直辖市、县（市）主管机关核准（图3）。
（根据台湾“财团法人都市更新研究发展基金会”
《更新事业概要与事业计划内容与程序》）
5.2.2. 民间委托实施：开发商主导
根据《都市更新条例》第10条，“土地及合法建筑物所有权人……或委托都市更新事业机构为实施者实施之。”主导之开发商必须是股份有限公司，若为整建维护方式处理者不在此限。合作模式类似一般民间进行的合建。
开发商获得实施者资格又有两种情况。其一，持有土地，主动发起（见图4）；其二，未持有土地，受委托实施（见图4、5）。
（根据台湾“财团法人都市更新研究发展基金会”
《更新事业概要与事业计划内容与程序》）
根据《都市更新条例》第10条，在地方主管机关划定都市更新地区之后，该都市更新地区范围内，无论是主管机关划定的更新单元，还是依地方主管机关的标准自行划定的更新单元，由其土地及合法建筑的所有权人举办公听会，并编制都市更新事业概要，报地方主管机关核准。根据《都市更新条例》第11条，即使有的地方未能划入都市更新地区范围，但是只要产权主体愿意参与更新，仍然可以根据政府相关标准，自行划定城市更新单元，编制都市更新事业概要并报批。
都市更新事业概要的报批由产权主体决定。具体来说，概要的报批，需要征得该更新单元范围内超过10%的私有土地及私有合法建筑所有权人的同意，而且他们的私有土地总面积及私有合法建筑物总楼地板面积也超过10%。但是，一旦发现上述同意的比例达到更高值（具体比例见《都市更新条例》第22条），则可以不编制都市更新事业概要，而直接按规定编制都市更新事业计划。值得注意的是，都市更新事业概要报批的门槛正逐渐提高，根据台湾地方当局行政院2012年11月29日通过的草案，事业概要同意门槛调高至30%（都市更新会申请）或50%（都市更新事业机构申请）。
都市更新事业概要是都市更新事业的发起。从内容上来说，它确定都市更新的执行方向与原则，是都市更新事业计划的初步构想和摘要性说明，有助于降低都市更新事业计划大量的人力、物力投入的风险。从公众参与来说，它是各方团体、机构沟通的平台，通过举办公听会初步征询居民意见，更新概要的报批也需要一定土地及建筑物所有权者的同意，报批的过程还是政府部门、实施者与权利相关者之间意见达成共识的过程。在概要阶段，能够进一步修正、决定都市更新单元的范围（根据台湾“财团法人都市更新研究发展基金会”《更新事业概要与事业计划内容与程序》）。
都市更新事业概要的编制与报批流程如图7。其中举办公众听证会也就是公众参与、决定本地区是否进行更新的关键步骤。公听会的办理主体为土地及合法建筑物所有权人和预定实施者。参加者包括有关机关、学者专家、当地居民代表、更新单元内土地及合法建筑物所有权人、其他权利关系人、邻近更新单元所有权人等。公听会举办前10日需将公听会的日期和地点刊登于当地报纸媒体3日。在公听会后，需要征求住户同意，征求的事项为：更新单元内的土地及建筑物采用都市更新的方式办理更新重建；都市更新的实施者（自行组织团体实施或者委托都市更新事业机构实施）；都市更新事业概要的内容。至此，都市更新事业的规划方向、原则得到了住户认可（图6）。
（根据台湾“财团法人都市更新研究发展基金会”
《更新事业概要与事业计划内容与程序》）
涉及土地所有权人及相关权利人的权益，依据更新条例第19条规定，都市更新事业计划由实施者拟定、变更，送各级审议会审议通过后，由各级主管机关核定发布实施。
根据《都市更新条例》第21条，都市更新事业计划的内容包括18项，涵盖计划地区范围；实施者；现状分析；计划目标；细部计划及图说；处理方式及区段划分；区内公共设施兴修或改善计划；整建或维护区段内建筑物改建、修建、维护或充实设备之标准及设计图说；重建区段之土地使用计划，含建筑物配置及设计图说；都市设计或景观计划；实施方式及有关费用分担；拆迁安置计划；财务计划；实施进度；效益评估；申请奖励项目及额度；相关单位配合办理事项；其他应加表明之事项（见图7）。
（根据台湾“财团法人都市更新研究发展基金会”
《更新事业概要与事业计划内容与程序》）
都市更新事业计划由实施者拟定，执行更新单元的重建、整建或维护事业。都市更新事业计划实质上是改造更新单元的具体方案。它涉及土地所有权人及相关权利人的权益，因此在更新事业实施过程中需要进行充分的住户公众参与程序，都市更新审议会（以下简称审议会）的公开审议程序，政府负有监督与管理的责任。
其办理步骤可分为：拟定或变更事业计划、核定更新事业及实施更新事业等3 个阶段（见图8）。
（根据《都市更新作业手册》2008年版）
更新单元规划的实施，需要重点解决的问题是更新单元内的权利分配，涉及更新单元内重建区段相关所有权人。具体表现为城市更新计划实施完成后，按其更新前权利价值及提供资金比例，分配更新后建筑物及其土地之应有部分或权利金。若在更新地区内由政府主导更新，可能采取的方法有：民间投资（权利变换）、征收、区段征收、市地重划；若在更新地区内由民间主导更新，则采取权利变换及合建为主（引用自严若谷等，2012）。此外，在读书更新事业计划的推动及市政共享方面，主要采取了容积率奖励（根据《都市更新条例》第44条）、容积率转移（见《都市更新条例》第45条）、税捐减免、城市更新信托基金、指定用途公司债等。具体内容在此不一一罗列，详细请见相关原文。
很多地方直接引用了中山大学严若谷师姐的论文，也直接用了台湾地方当局《都市更新作业手册》、财团法人都市更新研究发展基金会《更新事业概要与事业计划内容与程序》等文件内容，在此表示感谢。
参考资料：
【1】 严若谷, 闫小培, 周素红. 台湾城市更新单元规划和启示[J]. 国际城市规划, 2012 (2012年01): 99-105.
【2】《都市更新条例》，2010年版，台湾地方当局。
【3】《都市更新作业手册》，1997年版，台湾地方当局。
【4】《更新事业概要与事业计划内容与程序》PPT文件，钱奕纲，台湾财团法人都市更新研究发展基金会。
其他相关资料目录，供参考：
【1】台湾全岛层面
【2】城市层面：台北